Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert: So wird eine Immobilie bewertet

Wenn eine Immobilie bewertet werden soll, stehen uns verschiedene Bewertungsmethoden zur Verfügung. In diesem Beitrag erläutern wir die drei gängigsten Ansätze: den Vergleichswert, den Ertragswert und den Sachwert. Jede Methode hat ihre eigenen Merkmale und Anwendungsbereiche, die wir im Detail betrachten.

Der Sachwert

Das Sachwertverfahren ist besonders geeignet für die Bewertung von selbstgenutzten Immobilien, Einfamilienhäusern und Gebäuden, deren Marktdaten schwer zu ermitteln sind. Diese Methode basiert auf den Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Wie funktioniert es?

• Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt. Hierbei werden Faktoren wie Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks berücksichtigt.

• Gebäudewert: Der Wert des Gebäudes wird anhand der Baukosten berechnet. Faktoren wie Baujahr, Bauweise, Ausstattung und Zustand des Gebäudes spielen eine Rolle.

• Nebenkosten: Zusätzliche Kosten wie Architektenhonorare oder sonstige Baunebenkosten werden ebenfalls eingerechnet.

Der Gesamtwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Nebenkosten abzüglich eventueller Alterswertminderungen.

Der Ertragswert

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet. Ziel ist es, den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie zu bewerten, also den Wert, der durch die Vermietung erzielt werden kann.

Wie funktioniert es?

• Mieterträge: Die Jahresnettomieteinnahmen werden ermittelt. Dazu gehört die Summe der Mieteinnahmen aller vermieteten Einheiten.

• Bewirtschaftungskosten: Von den Mieteinnahmen werden die laufenden Kosten (z.B. für Verwaltung, Instandhaltung und Betrieb) abgezogen.

• Liegenschaftszins: Der verbleibende Reinertrag wird anhand des Liegenschaftszinses kapitalisiert. Der Liegenschaftszins ist ein Zinssatz, der die durchschnittliche Rendite von Immobilieninvestmentobjekten in einer bestimmten Lage darstellt.

Der Ertragswert ergibt sich schließlich aus der Multiplikation des Reinertrags mit dem Kapitalisierungsfaktor.

Der Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren beruht auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten. Diese Methode ist insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (DHH, REH, RH) weit verbreitet.

Wie funktioniert es?

• Marktdaten: Es werden aktuelle Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien in der gleichen Region oder vergleichbaren Lagen herangezogen.

• Vergleichskriterien: Zu den Vergleichskriterien gehören u.a. Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

• Anpassungen: Gegebenenfalls werden Anpassungen vorgenommen, um Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie zu berücksichtigen.

Der Wert der Immobilie wird schließlich aus dem durchschnittlichen Vergleichspreis und den Anpassungen berechnet.

Optimale Immobilienbewertung: Unsere Expertise für Ihre Sicherheit

Ob Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert – jede Methode hat spezifische Vor- und Nachteile und eignet sich für unterschiedliche Arten von Immobilien. Für eine fundierte Bewertung kann es sinnvoll sein, mehrere Ansätze zu rechnen.

Dirk Schemmer ist von der Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, während Christine Schemmer als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (DIAZert) tätig ist. Zusammen mit unseren umfangreichen Dienstleistungen im Bereich der Immobilienvermittlung bieten wir Ihnen einen signifikanten Mehrwert. Dank unserer langjährigen Erfahrung und kontinuierlichen Fortbildungen in der Immobilienbewertung garantieren wir Präzision und Objektivität bei allen Immobilienprojekten.

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